さて前回の耐震性の基準で言うと新耐震基準を満たしているであろう物件は工事期間を加味して、
築28年以内の物件となるわけです。

新耐震基準で作られている物件の場合は住宅ローンを借りるさいも多少は有利になります。
築28年ともなるとリフォームなどを全くしていない場合は内装などはかなり古くなっていますが、
共用部分がしっかり修繕されている物件であればリノベーション向きの物件とも言えると思います。

価格がだいぶ下がっていることもありますが、古い物件の場合比較的立地が良い場所に建てられていることも多いということもあります。
埼玉であっても、他の地域でも最寄駅の近くに古くから立っているマンションはありませんか？
意外と多いと思います。

立地が良ければ、資産価値としても下がらない場合が非常に多いため、ここはおさえておきたいポイント
ですね。
以前に書いたように万が一建て替えになるようなことがあっても価値が高いほうが何かと有利になる
ことが多いこともあります。
新築分譲の場合は立地が良い所はもちろん金額も高くなるということもありますが、すでに目いっぱいの
容積で作っているために、将来の建て替えはかなり厳しいものになるかもしれません。

マンションを寿命で考えると、新築で建てられた高層マンションの場合の最後の方がどうなるのか？
と言うことの方が不安になるのは私だけでしょうか？

埼玉で物件を探すにしても、やっぱり最寄駅が近い方が良いですよね。
そうなると戸建よりマンションを選ぶ方が多いと思います。

戸建の場合は住宅街などで第一種低層住宅専用地域の場合はコンビニなども建てられなかったり
環境は良くても生活には不便なんてこともありえます。
かといって古いマンションは寿命が心配だから新築分譲マンションを選ぶ方が多いのも事実でしょう。
前回の記事で中古物件の寿命や建て替えなどを書きましたが、不確定要素が多いのも事実です。
ですがちゃんと見極めれば、価格が安い、リノベーションをしたら、良い部屋に住めるということもあります。

ということでどう見極めるのか？
管理状況、修繕計画は以前に書いた通りですが、耐震性やリノベーションするための部屋を見極めるには
マンションの構造を知る必要があります。
マンションの耐震性については1971年にRC造の帯筋の基準が強化され、1981年6月には新耐震基準が
施行されました。
それにより耐震性については強化されてきました。
阪神淡路大震災でも倒壊した物件はほとんどがこの基準を満たしていなかったものだったそうです。
ちなみに建物の工事が始まる前に建築確認を行うので、この年に出来ているからと言って耐震基準に
該当しているとは言えません。
マンションの場合は1～1年半ほどの工事期間がありえるので、その辺りも加味しておく必要があります。

マンションの寿命は減価償却の基準で言えば現在は47年、ちょっと前までは60年という基準でした。
マンションの建設が本格化したのは、区分所有法が出来た昭和37年からと言われています。
ということは、築年数が古い物でも現在の基準である47年を満たしている物がごくわずかということになります。
ましてや、以前の基準を満たしている60年というものはほとんどないと言ってもいいでしょう。
これからどうするのか？
というものは不明瞭だとしか言えないのが現状なのです。

そんな中建て替えした実例としては、再開発することで容積を増やす手法です。
どういうことかと言うと、もともと１００戸であったマンションであれば、単純計算で土地は1/100を持っていることになりますが、それを半分など建物の床と交換する形になります。
そしてマンションの容積を２倍に増やすことで坪単価が下がり、前と同等の広さの部屋を手に入れるという手法です。
この手法は、マンションより以前の住宅公団がアパートとして分譲したもので行われた手法です。
実際には建築基準法などで建ぺい率、容積率が決まっているので容積を倍に出来るかというと難しいかもしれません。

しかし実際には共用部分の設備の老朽化などは大規模修繕で修繕していたり、メンテナンスがしっかりされている場合、鉄筋コンクリートの寿命は会計上の基準である減価焼却とは違うので、もっと長くもつとも言われています。
戸建より長く持つのは言うまでもありませんね。

戸建より中古マンションのほうがメンテナンスがきっちりされている可能性が高いと書きましたが、どれだけ
修繕、管理されているかは確認が必要です。
また、大規模修繕計画表というものが、きちんと運営されている管理会社であれば、あるはずです。
その計画が実際に実施されているか？
ということも確認が必要ですね。

ただし、実際に修繕計画がないところや、修繕計画にはあっても実際に老朽化してない為に実施されて
いない場合も多々あるようです。
もともと修繕費が他よりも安く設定されていたりするところには意外に多いようです。
その場合、大規模な修繕が必要になった場合、修繕費の値上げ、もしくは一時的に多めの金額が発生する
かもしれないということも頭に入れておきましょう。

そういうことを考えるとネームバリューのある会社の分譲なども視野に入れておいた方がいいとも言える
でしょう。
これは別に埼玉や中古物件だけに限らず、購入する際の基本とも言えます。

そして中古物件で気になる点として、どれだけの寿命があるのか？
これも気になるところですよね。
マンションを買った際には、戸建と違って寿命が来た際に土地の権利が少ないこともあってその後の
資産価値や一生住もうと思ったけど先に建物の寿命が来てしまわないか？
など気になる点ですよね。
そんなことを次回調べたことをご紹介致します。

リノベーション物件を埼玉で探したい。
実現したい。
という方に参考になるように色々調べて掲載してみました。

最近はリノベーションされた物件が販売されている物も少なくないですよね。
中古物件をそのまま販売しても売れなくなっている物を、業者が綺麗に改修してから販売する方式です。

部屋や機能は新築物件とほとんど変わらないことが多いですよね。
新築分譲物件よりも安かったり、良い物を使っていたりと人気の手法でもあります。
新築よりも安いと言っても中古物件だからという理由で敬遠されるかたも多いかもしれませんが、
中古というだけで不安は付きまとうのはどうしようもないですもんね。

でも漠然とした不安だけで決めてしまうのはもったいないと思いませんか？
住宅を買うということは、新築にしても中古にしてもかなりのお金が必要なことに変わりはないので、
どれだけ勉強や吟味しても損はないと思います。
あとは自分がどう納得するか？
どう満足するかということだと思います。

リノベーションの魅力は、自分好みにデザイン出来るという点にあると私は思います。
ということは実際にリノベーション済みの物件では中々満足なものがない場合も多々あるのでは
ないでしょうか。
そこで自分で実際に中古物件の見極め方や、リノベーションの流れなど紹介していきたいと思います。